La location de logements meublés
La location de longue durée de logements meublés est exonérée de TVA depuis le
1er juillet 2022. La location de longue durée désigne en loccurrence une
location pour une période de trois mois ou plus. Les chambres détudiant,
maisons de vacances
ne peuvent donc plus être soumises à la TVA, mais le
bailleur ne peut plus non plus déduire la TVA.
Quelle en est la raison ? Les étudiants
La raison de cette nouvelle législation doit être recherchée auprès des
étudiants. Pas tant les étudiants eux-mêmes, mais plutôt les bailleurs de
chambres détudiant. La location immobilière est en principe exonérée de TVA. Il
y a néanmoins des exceptions. Certains investisseurs ont imaginé que sils
louaient les chambres détudiant avec des services supplémentaires, il ne
sagirait plus dune location immobilière pure et simple. La location
deviendrait alors un service hôtelier et serait ainsi soumise à la TVA.
Vous vous demandez peut-être pourquoi ces bailleurs veulent quune prestation
exonérée devienne taxée. Cest simple : pour pouvoir déduire la TVA payée en
amont. Nous voyons aujourdhui de grands immeubles luxueux fleurir partout dans
les villes typiquement estudiantines. La TVA due sur la construction de ces
résidences devient déductible dès lors que des services supplémentaires sont
offerts. Et papa, maman ou létudiant lui-même sont souvent disposés à payer un
petit supplément pour le nettoyage des chambres, par exemple.
Effets secondaires
Mais selon les nouvelles règles, lexemption de TVA sapplique doffice dès
quune résidence est louée pour une période de plus de trois mois.
Les locations successives sont additionnées : le bailleur na donc aucun intérêt
à conclure avec létudiant plusieurs contrats de trois mois moins un jour.
Pire encore : imaginons quun bailleur loue plusieurs chambres et que lune de
ces chambres soit louée à un étudiant qui ne reste que deux mois dans le « kot »
(par exemple un étudiant Erasmus), la location ne deviendra pas taxée pour
autant, en raison du statut du bailleur. Il nest en effet pas assujetti à la
TVA.
Mais il y a également dautres bailleurs de logements meublés.
Les hôtels et
motels reconnus (!) conservent leur taux de TVA de 6 %, à condition que la durée
du séjour y soit inférieure à trois mois. Ce régime sapplique également aux
B&B, aux parcs de vacances, aux bailleurs de maisons de vacances, etc.
Dans les situations mixtes, lAdministration de la TVA considère que
lapplication de la TVA nest possible que si le bailleur héberge habituellement
des hôtes payants pour une période de moins de trois mois et que le chiffre
daffaires des séjours payants dune durée inférieure à trois mois excède 50 %
du chiffre daffaires annuel total retiré des séjours payants.
Services additionnels
Ne perdez toutefois pas de vue quune location taxée de logements nest possible
que si des services connexes sont offerts. Pour les motels et hôtels, cela ne
pose pas de problème. Pour les B&B, non plus. Mais pour les maisons de
vacances, ce nest pas toujours évident.
Quest-ce que lAdministration de la TVA entend par « services connexes »
?
Le fisc sattend à ce quau moins un des services connexes suivants soit
fourni aux hôtes :
assurer la réception physique : il ne suffit pas de remettre les clés. Il faut
que lassistance effective sur demande des clients soit assurée à tout le moins
durant une bonne partie de la journée. Un simple contact téléphonique ou
numérique ne suffit pas. Mais un espace daccueil spécifique nest pas requis
;
mettre le linge de maison à la disposition des hôtes (et assurer son
remplacement hebdomadaire). Il nest donc pas requis que les lits soient faits.
La remise du linge de maison (au moins une fois par semaine) suffit ;
fournir quotidiennement le petit-déjeuner : le bailleur ne doit pas le préparer
lui-même, il peut également sous-traiter cette tâche. Des bons pour aller
prendre le petit-déjeuner à proximité du lieu de séjour suffisent.
Le nettoyage final, la facturation séparée de leau et de lélectricité, les
services de location supplémentaires (vélos, scooters...) sont sans importance
(bien que la location de matériel, comme des vélos ou scooters, puisse être
considérée séparément comme une prestation taxée).
De même, il importe peu que les services connexes soient facturés séparément ou
quils fassent partie dun prix global. Il faut même savoir que si les services
font partie du prix global, mais sils ne sont pas offerts, la location doit
être exonérée de TVA.
Assujetti occasionnel
Comme indiqué ci-dessus, la raison pour laquelle la législation considérée a été
réécrite était une faille dans la loi dans laquelle les investisseurs qui
investissent dans des résidences pour étudiants ont vu une opportunité de
récupérer la TVA sur leur investissement. On peut dailleurs sinterroger sur la
raison pour laquelle la location professionnelle de chambres détudiant ne peut
effectivement pas être considérée comme une activité taxée.
Mais les nouvelles règles ont également un effet pervers : les propriétaires qui
louent leur seconde résidence à proximité dun site touristique pour de très
courtes périodes et qui, à cette occasion, fournissent quelques services
supplémentaires risquent de voir leur location taxée, alors quils nen
retireront en réalité que peu davantages.